Vendre en Suisse romande : le guide du propriétaire.

Une vente immobilière se prépare. La plupart des étapes sont les mêmes dans tous les cantons romands, mais certaines règles (impôts, documents exigés, usages chez le notaire) varient d'un canton à l'autre. Ce guide vous donne les principes ; pour votre situation précise, parlez-en à une agence, à un notaire ou à votre fiduciaire.

Clarifier votre projet

Avant de parler de prix, posez le cadre : pourquoi vous vendez, dans quel délai, et ce que vous ferez ensuite. Vendre avant d'acheter, ou acheter avant de vendre, n'implique pas les mêmes risques ni le même financement : parlez-en tôt avec votre banque.

Regardez aussi votre hypothèque. Si elle est à taux fixe et que l'échéance est encore lointaine, un remboursement anticipé peut entraîner une indemnité demandée par la banque. Selon votre contrat, il est parfois possible de transférer l'hypothèque sur un nouveau bien : renseignez-vous avant de fixer votre calendrier.

Enfin, assurez-vous que toutes les personnes concernées sont d'accord : copropriétaires, héritiers d'une succession non partagée et, s'il s'agit du logement de la famille, votre conjoint ou partenaire enregistré, dont le consentement est en règle générale nécessaire, même s'il n'est pas propriétaire.

Réunir les documents

Un acheteur sérieux, sa banque et le notaire vous demanderont tôt ou tard les mêmes pièces. Les réunir dès le début évite de perdre plusieurs semaines au moment où un acheteur est prêt à s'engager.

• L'extrait du registre foncier : la carte d'identité juridique du bien (propriétaire, servitudes, gages). Il se commande auprès du registre foncier de votre canton.
• L'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire (achat, partage, donation…).
• Les plans du bien et, si vous les avez, les autorisations de construire des transformations réalisées.
• L'attestation d'assurance du bâtiment.
• Le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments), s'il existe. Il est établi par un expert certifié ; selon le canton, il peut être exigé lors d'une vente.
• Les factures des travaux, en séparant l'entretien courant des travaux qui ont augmenté la valeur du bien : ces derniers peuvent réduire l'impôt sur le gain immobilier.
• Si le bien est loué : les baux en cours et l'état des loyers. En règle générale, les baux passent à l'acheteur avec le bien.
• Pour une maison : les contrats d'entretien (chauffage, citerne…) et les éventuels rapports techniques.

Vous vendez un appartement en PPE ?

Demandez à l'administrateur de la PPE le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, les décomptes de charges, le budget et l'état du fonds de rénovation. Les acheteurs y cherchent surtout les gros travaux votés ou à prévoir.

Faire estimer votre bien

Le bon prix de départ est celui qu'un acheteur est prêt à payer : c'est la valeur vénale. Pour l'estimer, une agence de votre région s'appuie notamment sur des ventes comparables, sur la situation et l'état du bien et, pour un immeuble de rendement, sur les loyers qu'il produit.

Un prix trop élevé n'est pas une sécurité : un bien qui reste longtemps en ligne attire moins de visites, et les acheteurs finissent par négocier plus fort. Un prix trop bas, lui, vous fait perdre de l'argent. Demandez à l'agence d'expliquer son estimation, références à l'appui.

MyImmobilier.ch ne fait pas d'estimation : nous ne sommes pas courtiers. Nous préparons votre dossier avec vous, puis une agence partenaire de votre région vous remet son estimation. Voir comment ça marche.

Choisir une agence et signer un mandat

Si vous confiez la vente à une agence, vous signez avec elle un mandat de courtage : l'agence cherche un acheteur et vous lui versez une commission si la vente se conclut. En règle générale, cette commission n'est due que si la vente aboutit grâce à son activité.

Avant de signer, vérifiez notamment :

• si le mandat est exclusif (une seule agence) ou non ;
• sa durée et la façon d'y mettre fin ;
• le montant de la commission, s'il s'entend TVA comprise, et ce qu'il couvre (photos, annonces, visites…) ;
• les frais éventuellement dus même si le bien n'est pas vendu ;
• ce qui se passe si vous vendez, après la fin du mandat, à un acheteur présenté par l'agence.

N'hésitez pas à poser vos questions avant de signer. Un bon mandat se comprend sans effort.

Mettre le bien en vente

L'agence prépare la mise en vente : photos, descriptif, plans, annonce publiée sur les portails et présentée aux acheteurs qu'elle connaît déjà. De votre côté, quelques gestes simples changent beaucoup la première impression : petites réparations visibles, pièces rangées et désencombrées, extérieurs entretenus.

Vous pouvez aussi préférer une vente plus discrète, sans annonce publique, réservée à des acheteurs sélectionnés. Parlez-en avec votre agence : ce choix a ses avantages et ses limites.

Les visites

Les visites sont en général organisées par l'agence. Elle connaît le dossier, répond aux questions et distingue les curieux des acheteurs qui ont un financement. Préparez avec elle les réponses aux questions qui reviennent souvent : charges, chauffage et consommation d'énergie, travaux faits et à prévoir, voisinage, transports.

Gardez les documents à portée de main : un acheteur intéressé voudra rapidement voir l'extrait du registre foncier, les plans et, pour une PPE, les derniers procès-verbaux d'assemblée.

Recevoir et comparer les offres

Une offre ne se juge pas seulement à son prix. Regardez aussi :

• le financement : l'acheteur a-t-il une confirmation de sa banque ? Pour un logement, les fonds propres doivent en règle générale couvrir au moins 20 % du prix (voir hypothèque) ;
• les conditions posées : vente de son propre bien, obtention d'un prêt, autorisation de travaux… ;
• la date souhaitée pour la signature et pour la remise des clés ;
• la solidité de l'offre : une offre élevée qui ne se concrétise pas vous fait perdre du temps.

Important : en Suisse, une vente immobilière n'est valable que si elle est passée en la forme de l'acte authentique, devant un notaire. Une offre écrite, un courriel ou une poignée de main n'engagent donc pas définitivement les parties. Une promesse de vente doit, elle aussi, être passée devant notaire.

Chez le notaire

Le notaire prépare le projet d'acte, vérifie la situation au registre foncier (propriétaire, servitudes, gages) et vous le soumet, à vous et à l'acheteur, avant la signature. Dans les cantons romands, il est en principe choisi par l'acheteur. Relisez le projet avec attention et posez vos questions avant le rendez-vous.

Le jour de la signature, le notaire lit l'acte, chacun le signe, puis il demande l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier : le transfert de propriété n'est effectif qu'avec cette inscription. Le paiement du prix est en général organisé par le notaire ou garanti par la banque de l'acheteur, et votre propre hypothèque est remboursée sur le prix de vente ; l'acte règle aussi le sort des cédules hypothécaires.

Les frais de notaire et les droits de mutation sont en général à la charge de l'acheteur dans les cantons romands, mais l'acte peut prévoir une autre répartition. La date d'entrée en jouissance, c'est-à-dire la remise des clés, est fixée dans l'acte : elle peut être différente de la date de signature.

L'impôt sur le gain immobilier

Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, le bénéfice est soumis à l'impôt sur le gain immobilier, un impôt cantonal. En simplifiant, le gain correspond au prix de vente, moins le prix d'achat et les dépenses qui ont augmenté la valeur du bien, justifiées par des factures. Selon le canton, certains frais liés à l'achat et à la vente peuvent aussi être pris en compte.

Les règles et le taux dépendent du canton ; l'impôt diminue en général avec la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire. Si vous vendez votre résidence principale pour en acquérir une autre en Suisse dans un délai raisonnable, l'impôt peut, sous conditions, être reporté : on parle de remploi.

Dans plusieurs cantons, une partie du prix peut être retenue ou consignée lors de la vente pour garantir le paiement de cet impôt : votre notaire vous expliquera la règle de votre canton. Pour connaître le montant probable dans votre situation, adressez-vous à l'administration fiscale de votre canton ou à votre fiduciaire.

Après la vente : le déménagement

• Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz) le jour de la remise des clés, avec l'acheteur, et prévenez les fournisseurs.
• Si le bien a une citerne de mazout, réglez avec l'acheteur ce qu'elle contient encore, comme le prévoit l'acte.
• Adaptez ou résiliez vos assurances (ménage, bâtiment) et vos abonnements.
• Annoncez votre départ à votre commune et votre arrivée à la nouvelle, dans le délai qu'elles fixent, et faites suivre votre courrier.
• Pour une PPE, prévenez l'administrateur : les charges sont en général réparties entre vous et l'acheteur à la date de l'entrée en jouissance.
• Conservez une copie de l'acte de vente et des documents remis : vous en aurez besoin pour votre déclaration d'impôts.

Comment MyImmobilier.ch vous aide

MyImmobilier.ch n'est pas une agence et ne vend pas votre bien. Notre rôle : préparer votre dossier avec vous, puis vous mettre en relation avec une agence partenaire de votre région, qui estime votre bien et vous présente son mandat. Vous restez libre de signer ou non, et nous suivons votre projet jusqu'à la vente. C'est gratuit pour vous.

• Commencer ma demande de vente
• Comment ça marche, étape par étape
• La liste de contrôle à cocher et à imprimer
• Le glossaire immobilier

Ce guide donne des principes généraux, à jour au 29 octobre 2026. Il ne remplace pas le conseil d'un professionnel : les règles exactes varient d'un canton à l'autre.